Comment vendre son bien quand les prix baissent ?

Divorce, succession, mutation… Il est évident que ce n’est pas de bon gré que l’on vend son bien lorsque le marché immobilier voit ses prix fondre.

Tous ces vendeurs qui ne peuvent pas attendre que le marché reprenne des couleurs pour se séparer de leur bien ont tout intérêt à vendre le plus vite possible, avant que les potentiels acheteurs en mesure de financer leur achat désertent le marché, du fait des difficultés d'obtention de prêt. C'est d'autant plus vrai que les taux de crédit continuent d'augmenter au fil des mois. Après avoir récemment franchi la barre des 4%, ils devraient continuer leur ascension jusqu'à 4,5% (minimum) d'ici la fin de l'année.

Réaliser des travaux de valorisation

Il est parfois intéressant d'investir de petites sommes d'argent pour remettre un bien au goût du jour afin de le vendre plus rapidement et, idéalement, à un prix plus élevé. Certains travaux d'embellissement ou de valorisation peu onéreux (peinture, abatage de cloisons, changement de cuisine, réfection d'un sol...) peuvent parfois suffire à créer un coup de cœur auprès des potentiels acquéreurs. Or, des visiteurs conquis lors de leur première visite sont généralement des acheteurs qui négocient moins le prix d'un bien.

Faire évoluer l'étiquette énergétique du DPE

"Lorsque le diagnostic de performance énergétique d'un bien est mauvais, c'est une source de négociation pour les acheteurs", assure Édouard Grimond, notaire associé à Lille et porte-parole du Conseil supérieur du notariat. Pour éviter de devoir trop brader son bien dans un contexte de marché déjà peu porteur, il s'avère parfois stratégique de réaliser des travaux énergétiques pour tenter – a minima – de gagner une lettre sur son DPE. L'isolation des combles ou des murs, l'ajout d'une bonne ventilation ou encore le changement du système de chauffage par un équipement plus moderne peuvent suffire à sortir son bien de la catégorie "passoire thermique" sans se ruiner.

Mettre en avant les points forts du bien

Miser sur les caractéristiques uniques d'un bien et les mettre en avant dès l'étape de l'annonce, par exemple via des photos de qualité professionnelle, permettra aux propriétaires vendeurs d'en tirer le meilleur prix. En temps normal, il est déjà intéressant de valoriser les éléments qui font la singularité d'un produit. Dans un contexte de marché concurrentiel ou baissier, cette approche est incontournable.

Donner congé à son locataire

Dans le cas où le bien susceptible d'être vendu est occupé par un locataire, le propriétaire bailleur a tout intérêt à résilier le bail de ce dernier si les délais du contrat de bail le lui permettent. Et pour cause : "Les biens vendus occupés subissent généralement une décote de prix par rapport à ceux vendus libres", rappelle Édouard Grimond. Pour les futurs acheteurs, plus la possibilité de récupérer le logement est lointaine, plus la décote risque d'être importante. Un locataire âgé de plus de 65 ans est également un facteur de décote important, cette catégorie de seniors bénéficiant d'une protection particulière.

Attendre que le marché se redresse

À moins que la transaction s'avère des plus urgentes, il est évidemment conseillé d'attendre que "la crise" soit passée et que le marché immobilier soit de nouveau haussier avant de proposer son bien à la vente. Attention, pour autant, à faire les bons calculs car, même vide, un logement coûte de l'argent : taxe foncière, assurance habitation, entretien courant. Si le bien reste inoccupé trop longtemps, cette stratégie peut donc vite s'avérer contre-productive.