Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?

Vous entendez souvent parler du syndic de copropriété sans vraiment savoir ce que c'est, ni quel est son rôle ? Mieux vaut en savoir un peu plus sur cet acteur clé de la copropriété, avant d'acheter ou de louer. Que gère-t-il et comment fonctionne-t-il ?

Le syndic assure la gestion administrative, financière et comptable de la copropriété. Il est le garant de l'entretien des parties communes. C'est dire l'importance du choix d'un bon syndic de copropriété. Mais rien n'est irrémédiable, un syndic qui ne convient pas peut voir son contrat révoqué en cours de mandat.

Syndic de copropriété : définition

Un syndic de copropriété est une personne, morale ou physique, chargée d'administrer un immeuble et de gérer ses finances. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Est-ce obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ?

Oui, chaque copropriété doit avoir un syndic. C'est une obligation légale mentionnée à l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.Si la copropriété ne désigne pas son syndic, il appartient au président du tribunal judiciaire de le faire.

Quel est le rôle d'un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est un véritable chef d'orchestre. Il fait le lien entre tous les acteurs de la copropriété, mais a aussi un rôle de gestionnaire.

C'est l'article 18 de la loi précitée qui liste toutes les missions dévolues au syndic de copropriété.

Le syndic de copropriété assure le secrétariat de la copropriété.

Le syndic de copropriété :

-Convoque les copropriétaires à l'Assemblée Générale (AG) annuelle.

-Prépare l'ordre du jour des AG.

-Assure le secrétariat des séances des AG.

-Tient à jour la liste des copropriétaires de l'immeuble.

Le syndic de copropriété vérifie le bon respect du règlement de copropriété

Le syndic de copropriété établit le règlement de copropriété et le modifie s'il y a lieu. Il assure la bonne exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic de copropriété gère les parties communes de la copropriété

Le syndic de copropriété veille au maintien en bon état de toutes les parties communes de l'immeuble et de ses équipements. Le syndic de copropriété gère les travaux et l'entretien de la copropriété. Le syndic de copropriété administre l'immeuble. Il pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien. En cas d'urgence, il fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il établit et tient à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble. Le syndic de copropriété gère les finances et la comptabilité de la copropriété. Le syndic de copropriété établit le budget prévisionnel de la copropriété. Il tient la comptabilité de la copropriété, sur un compte bancaire séparé. Il collecte les charges de copropriété en envoyant un appel de fonds à chaque copropriétaire. Le syndic de copropriété assure la copropriété. Le syndic de copropriété doit soumettre au vote de l'assemblée générale la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires. Le syndic de copropriété représente le syndicat des copropriétaires. Le syndic de copropriété représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice.

À ce titre, il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Concrètement, le syndic peut ensuite se retourner contre le véritable auteur du dommage. Le syndic de copropriété informe les copropriétaires. Le syndic propose un accès en ligne aux documents qui concernent la gestion de l'immeuble ou des lots de copropriétés gérés. Il informe les copropriétaires des décisions prises par l'assemblée générale.

Qui compose un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété peut être professionnel ou bénévole.

-Le syndic professionnel est une entreprise externe à la copropriété, titulaire d'une carte professionnelle, à laquelle le syndicat des copropriétaires verse des honoraires. Il doit obligatoirement souscrire une assurance professionnelle.

-Le syndic non-professionnel, ou syndic bénévole, est incarné par l'un des copropriétaires (article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965). Il n'a donc pas besoin d'une carte professionnelle pour investir ses fonctions. Il peut être rémunéré pour couvrir ses frais et le temps passé à la gestion, sans que cela ne soit une obligation.

Syndic professionnel ou syndic bénévole, les missions sont les mêmes.

Comment fonctionne un syndic de copropriété ?

Le mode de désignation du syndic professionnel diffère selon l'existence ou non de la copropriété :

La copropriété existe déjà : le syndic doit être désigné à la majorité absolue par un vote des copropriétaires, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical.

La copropriété est nouvelle :

-Un syndic provisoire est nommé dans le règlement de copropriété rédigé par le promoteur.

-Dès la 1re assemblée générale de copropriété, le syndic définitif doit être désigné à la majorité absolue par un vote des copropriétaires. Le syndic provisoire peut être conservé, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

Dans le cadre d'un syndic bénévole, le futur syndic doit présenter sa candidature à l'assemblée générale des copropriétaires. Sa désignation doit être votée à majorité absolue des copropriétaires. Tous les copropriétaires peuvent être syndic bénévole.

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée (mandat de 1 à 3 ans maximum renouvelable). Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale. Il prend la forme d'un contrat-type réglementé.

Le syndic de copropriété a pour obligation de rendre compte de sa gestion au minimum 1 fois par an, lors de l'assemblée générale des copropriétaires (article 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005).

Quel est le statut d'un syndic de copropriété ?

Le statut juridique du syndic de copropriété diffère selon qu'il est professionnel ou bénévole :

Le syndic professionnel est une personne morale qui exerce en son nom propre ou au sein d'une société. Il est responsable des fautes qu'il commet dans l'exécution de sa mission à l'égard des copropriétaires. Spécialiste de l'immobilier, la profession de syndic professionnel est réglementée par la loi Hoguet du 2 juillet 1970.

Le syndic bénévole, ou syndic non professionnel, est une personne physique. Il est responsable des fautes qu'il commet. Conseil Syndical et les copropriétaires se prononcent pour ou contre l'approbation des comptes.