Vendre son appart alors qu'il est loué...

Un propriétaire peut vendre son appartement occupé. Quelles sont les obligations du bailleur et celles du locataire ? Nos réponses.

1/ Vous vendez votre logement occupé

Les obligations du propriétaire

Par principe, le propriétaire n'a pas d'obligation puisqu'il n'a pas à donner congé à son locataire. Ce dernier sera simplement informé du changement de propriétaire et le bail se poursuivra dans les mêmes conditions contractuelles. Le bailleur peut toutefois proposer au locataire d'acheter son bien. Cette proposition n'est, dans ce cas, soumise à aucun formalisme.

Le droit de préemption du locataire

Une exception existe : lorsque l'immeuble tout entier appartient à un seul propriétaire, ce dernier doit mettre l'immeuble en copropriété avant la première vente. Dans ce cas, pour la première transaction réalisée après la mise en copropriété, le locataire a un droit de préemption.

Les devoirs de l'occupant

Le locataire doit laisser un droit de visite au propriétaire deux heures maximum par jour hors dimanche et jours fériés. L'occupant peut exiger d'être présent, il peut aussi laisser les clés au bailleur en son absence.

2/ Vous souhaitez vendre le logement vide

Dans le cadre d'un bail "classique" (soumis à la loi du 6 juillet 1989), le propriétaire peut décider de vendre le logement vide. Dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, autrement dit, il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement. Un formalisme précis doit être respecté.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire doit faire part à son locataire de son intention de vendre six mois minimum avant la fin du bail. Pour ce faire, le vendeur a trois possiblités : envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire, passer par voie d'huissier ou le remettre en main propre contre émargement ou récépissé. Le contenu de ce congé pour vente est également réglementé par la loi.

Deux solutions pour le locataire

Le locataire a alors deux mois pour donner sa réponse au vendeur. Il peut accepter l'offre au prix ou la refuser. Si le locataire accepte la vente, il doit en informer dans ce délai le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. A partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un delai de 2 mois pour signer l'acte de vente. En cas de prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

Le locataire peut aussi refuser l'offre de vente. En conséquence, il devra quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Si le bailleur trouve un acquéreur à un prix moins élevé, il doit en informer le locataire. Ce dernier, étant encore prioritaire, a un mois pour accepter ou refuser cette nouvelle offre.

Le devoir du locataire

Le locataire, s'il n'est pas intéressé par cette vente, doit permettre au propriétaire d'avoir accès au logement, au moins deux heures par jour ouvrable, pour d'éventuelles visites.

Attention : si le propriétaire bailleur n'a pu respecter cette procédure et désire toujours vendre son logement, il ne pourra le faire qu'occupé